Le Phare : un projet visionnaire pour Rimouski ?

Le projet de règlement de la Ville de Rimouski, permettant la construction d’un immeuble de 17 étages (Le Phare, 53 mètres), suscite la controverse. Certains le jugent visionnaire, tandis que d’autres sont sceptiques et demandent le respect des limites de hauteur actuelles.

Lettre d’opinion d’un groupe de citoyens de Rimouski

Accusés d’être « contre le développement », plusieurs opposants se disent pourtant favorables à celui-ci, comme en témoignent le faible nombre de contestations aux autres projets présentement en développement dans la ville.

Ce texte propose des explications nuancées pour mieux comprendre les enjeux d’un tel changement de lois de zonage. Avant tout, il faut préciser que la Ville ne peut pas se prononcer pour ou contre le projet, mais seulement accepter ou refuser le changement de zonage demandé par le groupe DTM concernant la hauteur.

Si la modification est refusée, le promoteur devra se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur. Cela ne signifie pas que les conseillers sont « contre le développement », mais possiblement inquiets du précédent qu’une telle décision peut créer.

Pour justifier ce projet, le promoteur avance les arguments de la densification et de la réponse à la crise du logement. Cependant, après examen, ces justifications ne nous apparaissent pas valables pour un tel
projet, comme nous le démontrons dans les lignes suivantes.

Réelle densification ?

La densification consiste à augmenter le nombre de logements en zone urbaine pour limiter l’étalement urbain qui empiète sur les milieux naturels. Si la construction en hauteur peut y contribuer, la densité dépend également de la division des espaces à l’intérieur d’un bâtiment.

Or, le projet Le Phare semble prévoir des condos et penthouses plutôt que plusieurs unités plus petites, ce qui paraît incohérent avec l’objectif annoncé d’offrir plus de logements.

Selon la firme Rayside Labossière, publié à la suite d’un forum sur la densité urbaine de l’Ordre des architectes du Québec : « Rappelons ici que toutes les densités ne se valent pas: le célèbre architecte danois Jan Gehl a popularisé l’idée selon laquelle les bénéfices de la densité commencent à s’amenuiser au-delà d’un certain seuil de « densité optimale » de 6 à 7 étages. Au-dessus de ce seuil magique, la contribution de la densité à l’animation urbaine, les interactions citoyennes et la perception de sécurité est plutôt réduite » (1).

À titre de comparaison, Barcelone est trois fois plus dense que Shanghai, sans que des immeubles très
élevés ne parsèment le paysage de la capitale catalane. À Montréal, on compte le Plateau Mont-Royal
dans les quartiers les plus denses de l’île, pourtant dépourvu de bâtiments très élevés.

Finalement, contrairement à ce qui est souvent mentionné, l’enjeu ne se limite pas à la vue sur le fleuve. Rimouski est reconnue pour sa proximité avec la nature, ses horizons et la qualité de ses paysages. Or,
avec ses 53 mètres, le sommet du bâtiment dépasserait les premiers étages de l’UQAR et du Manoir Les
Générations (sommet de la rue Belzile).

Augmenter la hauteur maximale de 13 mètres (+30%) pourrait ensuite ouvrir la porte à d’autres projets similaires et affecter la qualité de vie rimouskoise. Un projet mieux intégré à l’urbanisme existant, à échelle humaine, serait nettement plus souhaitable et cohérent avec cette identité.

Où se situe la crise?

Le promoteur immobilier positionne ce projet comme une solution à la crise du logement : « De concert
avec la Ville et ses propres équipes, nos discussions ont toujours été en harmonie, dans le but d’apporter
notre contribution afin de répondre à la pénurie de logements » (2).

Notre position suggère que le projet Le Phare ne va pas en ce sens car la problématique est plus complexe qu’un simple manque d’unités d’habitation.

La Ville de Rimouski a mandaté L’Atelier Urbain pour une étude sur les besoins en logement dans le cadre de la révision de son plan d’urbanisme. Le rapport conclut que les loyers sont trop élevés par rapport aux revenus et que « les besoins impérieux touchent une part importante des ménages rimouskois et pointent vers une offre trop dispendieuse pour les moyens de la population actuelle ».

Il précise que « les solutions pour endiguer la crise actuelle résident d’une part dans la construction de
quelques centaines de logements afin de rétablir l’équilibre locatif, mais principalement dans l’atteinte de
l’abordabilité des logements existants » (3).

Dans ce contexte, un projet destiné à une clientèle aisée ne répond pas à la crise du logement et pourrait même l’aggraver. Un autre argument souvent avancé est celui du filtrage : cette crise de la disponibilité et de l’abordabilité résulterait presque exclusivement d’une offre insuffisante.

Sortir de la crise passerait par la construction massive de logements (sans égard à la clientèle visée), ce qui amènerait une baisse générale des prix pour la plupart des ménages grâce à un processus de filtrage.

Cet argument est également critiqué et la recherche de l’IRIS le démontre (4). Cette étude indique aussi que l’effet de la construction d’habitations de luxe pour contrer la crise de l’accessibilité au logement est plutôt limité, sinon mitigé.

À Rimouski, rien ne garantit que le projet Le Phare libérera plusieurs logements. De plus, certaines unités
pourraient être rachetées par des personnes de l’extérieur de la région qui n’y vivraient qu’à temps
partiel, ne participant pas à la vitalité quotidienne du centre-ville.

Quelle volonté de collaboration ?

Dans un reportage paru sur TVA, le promoteur affirme que s’il ne peut pas faire 17 étages, il n’y aura pas
de projet. Cette position ressemble davantage à une stratégie de pression qu’à une contrainte réelle.

Elle place les élus dans un faux dilemme : refuser la hauteur demandée devient alors une opposition
systématique au projet, alors qu’ils peuvent simplement vouloir respecter les règlements ou privilégier
une meilleure intégration.

D’ailleurs, ce chantage n’était pas encore d’actualité lors du précédent vote non-unanime du conseil sur le projet de modification de règlement. L’argument de « maximiser le terrain » et de densifier est valable, mais la hauteur n’est pas la seule façon d’y parvenir.

D’autres formes urbaines permettent une densité élevée sans aller jusqu’à 17 étages. Si le promoteur est réellement innovant, pourquoi ne parvient-il pas à concevoir un projet rentable respectant la réglementation actuelle de 40 m?

Dans une ville comme Rimouski, où le taux d’inoccupation est très faible (0.8%), l’investissement locatif demeure particulièrement sûr pour ceux qui en ont les moyens.

Il est donc difficile de croire qu’un promoteur qui possédera bientôt 1 600 logements dans la ville, avec un chiffre d’affaires de plusieurs dizaines de millions de dollars et d’un demi milliard d’investissement actuellement, ne soit pas capable de développer un projet viable sans recourir à une tour de 17 étages sur ce terrain.

Sous prétexte de résoudre la crise du logement et de participer à la densification du centre ville, le
promoteur tente de faire accepter un changement de zonage en faveur du Phare avec des prémisses qui
nous semblent fausses.

Nous dénonçons l’utilisation de tels arguments pour justifier un projet qui, de toute vraisemblance ne répondra pas réellement à la problématique d’accès au logement. Nous sommes un groupe de citoyennes et citoyens qui aimeraient voir la ville suivre les recommandations actuelles et scientifiques en matière d’urbanisme et d’architecture.

Même s’il laisse entendre l’inverse, nous croyons que ce projet proposé par le groupe DTM n’est pas réellement innovant, qu’il est décalé de la réalité régionale et qu’il rate l’occasion de contribuer à une vraie densification intégrée au territoire.

• 1 : Rayside Labossière | Architecture et urbanisme (2026) « Pour en finir avec la densité » En ligne : https://www.rayside.qc.ca/nouvelles/blogue-densite
• 2 : Muffin et café par Jean Claude Leclerc (2026) « Le Phare. Un projet à la hauteur des gens de Rimouski », Facebook,
• 3 : Rapport atelier urbain logement https://espace.rimouski.ca/consultation/projets/revision-du-plan-durbanisme
• 4 : Institut de recherche et d’informations socioéconomqiues | IRIS (2025) “Le filtrage comme mirage de solution à la crise du logement : analyse des limites de ses effets” En ligne : https://iris-recherche.qc.ca/publications/logement-filtrage/

Les signataires de cette lettre d’opinion

Pascale Bélisle, Sarah Boilard, Cédric Bouillon, Jérémie Campeau Poirier, Adèle Clapperton, Ève Collin,
Quentin Duboc, Tom Jacques, François Landry, Martin Laroche, Guillaume Loiselle, Thierry Longpré,
Félix Rondeau et Charles Wouters