Taxe sur les nouveaux logements : Guy Caron interpellé

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), l’Association de la construction du Québec (ACQ) et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) prennent position sur le projet de règlement imposant une contribution au développement pour financer des infrastructures d’eau à Rimouski. Ils ont adressé une lettre au maire Guy Caron.

Lettre ouverte de l’APCHQ, l’ACQ et l’IDU

Monsieur le Maire,

L’APCHQ, l’ACQ et l’IDU tiennent à vous faire part de leurs préoccupations en ce qui concerne le projet de contributions au développement de la Ville de Rimouski destiné à financer la mise à niveau des infrastructures d’eau.

Bien qu’il y ait urgence de répondre au déficit chronique d’investissement dans les réseaux d’aqueduc et d’égouts, les contributions de développement, telles que proposées, constituent une réponse mal ciblée qui pénalise indument certains citoyens au détriment des usagers historiques en plus de risquer d’aggraver la crise de l’habitation plutôt que de la résorber.

1. Un sous-financement réel des infrastructures, mais une solution mal ciblée

Les trois associations reconnaissent sans réserve l’ampleur du défi que doivent relever les municipalités québécoises en matière d’infrastructures d’eau.

Une récente étude commandée par le Groupe tactique sur les infrastructures en eau liées au logement, réalisée par la firme Aviseo Conseil (mars 2026), brosse un portrait préoccupant de la situation au Québec.

Près de 10 % des actifs présentent un risque de défaillance élevé ou très élevé, le déficit de maintien d’actif (DMA) dépasse 19,3 milliards de dollars et la majorité des ouvrages de traitement de l’eau potable ont déjà dépassé leur durée de vie prévue.

Le modèle de financement actuel, fondé en grande partie sur la taxe foncière, n’a pas suivi la hausse rapide des coûts de construction. Cette situation structurelle commande des solutions pérennes et diversifiées.

Depuis 2016, les municipalités peuvent également exiger une contribution à l’émission d’un permis de bâtir.

Toutefois, le gouvernement du Québec exige que cette contribution soit destinée à financer des travaux d’infrastructures rendus nécessaires « pour assurer la prestation accrue de services municipaux découlant de l’intervention visée par la demande de permis » (Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, RLRQ c A-19.1, art. 145.21, al. 1, par. 2).

Or, la Ville de Rimouski n’a pas su démontrer le lien causal entre les nouvelles constructions projetées et la nécessité des travaux envisagés. Au contraire, les actions de la municipalité semblent plutôt indiquer que la contribution est destinée à assurer le maintien de la prestation de services à l’ensemble de la population.

À cet égard, les déclarations faites lors de la rencontre du 9 avril 2026 par les représentants de la Ville sont particulièrement éclairantes.

Le responsable technique en chef de l’ingénierie a lui-même décrit les travaux comme nécessaires afin de « respecter le guide de conception », sans être en mesure de chiffrer la capacité résiduelle des infrastructures pour aucun des secteurs visés.

De plus, le réservoir Lamontagne a été décrit comme étant déjà sous le seuil de réserve d’opération recommandé, confirmant que les travaux répondent à un déficit préexistant et non à une demande nouvelle générée par les projets résidentiels.

Ces mêmes représentants ont affirmé que les contributions seront appliquées sur la dette pour la diminuer plus rapidement, attestant que le mécanisme fonctionne comme une charge supplémentaire affectée au service de la dette, et non comme une mesure visant à financer une capacité accrue des infrastructures.

Cette qualification pose également un problème de cohérence documentaire.

Les mêmes travaux sont désignés comme du « maintien d’actifs » dans le Plan quinquennal d’immobilisations de Rimouski (PQI), comme « mise à niveau des étangs aérés » dans le règlement d’emprunt 26-013 adopté le 7 avril 2026 et comme génératrice d’une « prestation accrue » dans le règlement de contribution.

En effet, la Ville ne peut simultanément emprunter la totalité des sommes pour du maintien d’actifs et demander aux futur·e·s résident·e·s d’en assumer une part au titre de la croissance.

Finalement, la Ville n’a toujours pas su expliquer les augmentations des coûts des projets d’infrastructures entre la publication du PQI en juin 2025 et ceux présentés moins d’un an plus tard dans le règlement d’emprunt 26-013 et le règlement de contribution.

Par exemple, le coût pour le réservoir Lamontagne est passé de 10 M$ à 18 M$ en quelques mois.

2. Des contributions qui aggravent la crise du logement

Le Québec traverse une crise de l’habitation sans précédent. Malgré les efforts considérables de la Ville pour stimuler la construction de nouveaux logements, notamment à travers le Plan de lutte contre la pénurie 2021-2025, la crise de l’habitation sévit toujours dans la région.

En effet, en 2025, Rimouski affichait l’un des plus hauts niveaux de mises en chantier par millier d’habitants au Québec. Or, à l’automne 2025, le taux d’inoccupation des unités locatives de deux chambres (4 ½) était de 0,4 %.

D’ailleurs, Rimouski est l’un des rares marchés au Québec où, malgré une accélération des mises en chantier, le taux d’inoccupation a baissé en 2025.

La pénurie de logements disponibles entraîne également une crise de l’abordabilité, ce que confirme la hausse des loyers de 12,5 % enregistrée l’année dernière dans la région.

Les locataires ne sont pas les seuls touché·e·s. Le marché de la revente des maisons unifamiliales reste largement à l’avantage des vendeurs et vendeuses, grâce à une offre limitée par rapport à la demande.

Ce contexte a engendré une hausse de 12 % du prix médian des maisons en 2025, une valeur bien au-dessus de la moyenne québécoise.

Dans ce contexte, chaque frein à la construction en est un de plus à l’abordabilité.

Plusieurs études économiques citées dans le rapport d’Aviseo confirment que les contributions de développement ont des répercussions directes sur les prix payés par les utilisatrices et utilisateurs finaux, que l’on parle des acheteuses et acheteurs ou des locataires.

En pratique, ces contributions équivalent à une taxe déguisée sur l’occupation d’un logement neuf, une mesure particulièrement nocive pour les premières acheteuses et premiers acheteurs.

Le prix médian des maisons unifamiliales a plus que doublé au Québec au cours des dix dernières années, tandis que les revenus des ménages n’ont augmenté que de 15 à 25 % en termes réels. Les conséquences pratiques pour les promotrices et promoteurs ainsi que pour les constructrices et constructeurs sont immédiates :

• hausse directe des coûts de développement en début de projet, répercutée sur les prix demandés, ce qui accentue la crise de l’abordabilité;

• découragement de l’investissement dans les municipalités qui cumulent les obstacles réglementaires et fiscaux;

• réorientation des capitaux vers des marchés perçus comme plus stables, appauvrissant encore davantage l’offre locale;

• risque de blocage de projets résidentiels déjà planifiés, aggravant le déséquilibre entre l’offre et la demande dans la région du Bas-Saint-Laurent. Ces conséquences ne sont pas théoriques. Lors de la rencontre du 9 avril, plusieurs promotrices et promoteurs ont chiffré l’impact concret du règlement.

• Un promoteur, à qui la Ville avait vendu des terrains avec des clauses résolutoires en promettant un développement rapide, se voit maintenant imposer une charge imprévue de près de 1 M$, sans recours possible.

• Dans un autre projet, le promoteur évalue la hausse du loyer économique à environ 75 $ par mois, par unité. Ce fardeau financier est d’autant plus préoccupant pour les constructrices et constructeurs de logements à but non lucratif qui ne disposent d’aucun mécanisme pour absorber ces coûts additionnels, les loyers étant plafonnés par les programmes publics.

Ces exemples illustrent l’effet réel du règlement : il ne s’agit pas d’une contribution équitable à la croissance, mais d’un obstacle direct à la construction de logements dans un marché déjà sous pression.

De plus, l’étude d’Aviseo note que ces mesures ont engendré ailleurs au Québec des coûts d’opportunité significatifs pour les promotrices et promoteurs, des contestations juridiques et une érosion durable de la confiance des investisseurs, notamment à Lévis.

Des effets analogues pourraient se produire si la municipalité adopte le règlement de contributions.

3. Des leviers de financement plus efficaces et plus équitables existent

L’APCHQ, l’ACQ et l’IDU ne contestent pas la nécessité de trouver de nouvelles sources de financement pour les infrastructures d’eau. Les trois associations contestent le choix de faire reposer ce fardeau sur les futur·e·s résident·e·s des nouvelles constructions résidentielles.

Le rapport d’Aviseo identifie plusieurs leviers plus équitables et plus durables, qui constituent une voie plus prometteuse. En premier lieu, la tarification volumétrique de l’eau ressort comme le levier privilégié.

Contrairement à la majorité des économies avancées, le Québec finance ses services d’eau essentiellement par la taxe foncière, sans lien avec la consommation réelle.

Résultat : la province affiche la deuxième consommation d’eau la plus élevée au Canada, à 513 litres par personne, par jour. D’ailleurs, en 2020, le maire Marc Parent avait affirmé publiquement que « les citoyens de Rimouski consomment autant d’eau potable qu’une ville de 120 000 habitants ».

Les municipalités qui ont implanté des compteurs d’eau connaissent une consommation inférieure d’environ 25 % à celles qui n’en ont pas.

En redistribuant les coûts des services selon le principe d’utilisateur-payeur, la tarification volumétrique permet simultanément de générer des revenus stables, de réduire la pression sur les réseaux et de respecter l’équité entre l’ensemble des utilisatrices et utilisateurs.

En deuxième lieu, la captation des revenus fonciers futurs, ou Tax Increment Financing (TIF) en anglais, est un mécanisme qui demeure peu utilisé par les municipalités québécoises malgré ses nombreux bénéfices.

Son fonctionnement repose sur une logique simple : l’augmentation future des valeurs foncières dans un secteur à la suite du redéveloppement des propriétés est captée sur un horizon donné pour rembourser les investissements en infrastructures réalisés dans ce même secteur.

En d’autres termes, ce sont les nouvelles richesses foncières générées par les projets de construction qui financent les travaux.

Contrairement aux contributions de développement, le TIF n’alourdit pas le coût d’entrée des projets résidentiels et ne pénalise pas les acheteur·euse·s : il mobilise plutôt la valeur créée collectivement par l’investissement public pour en financer la réalisation.

4. Les demandes spécifiques

Par conséquent, l’APCHQ, l’ACQ et l’IDU demandent à la Ville de Rimouski :

• De produire publiquement une étude de capacité résiduelle des infrastructures visées et une cartographie des unités projetées par secteur démontrant le lien causal entre la croissance démographique projetée et les travaux financés par la contribution.

• De rendre publique, s’il y a lieu, l’estimation des coûts exigée par l’article 145.22 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, avec indication de la date, du support de publication et de la méthodologie ayant servi à distinguer la part de mise à niveau, de conformité, de sécurité et de capacité additionnelle.

• De suspendre l’application des nouvelles contributions de développement jusqu’à la tenue d’une consultation élargie avec les actrices et acteurs de la construction, les institutions financières et les groupes de défense de l’accès au logement;

• D’explorer en priorité la tarification volumétrique, en s’inspirant des modèles ayant fait leurs preuves au Québec et au Canada, comme Repentigny;

• D’explorer les mécanismes de captation des revenus fonciers futurs (notamment le Tax Increment Financing) comme source de financement des infrastructures, en mobilisant la valeur créée par le développement plutôt qu’en pénalisant les nouveaux résidents et résidentes dès leur arrivée.

L’APCHQ, l’ACQ et l’IDU partagent avec la Ville de Rimouski la volonté de voir les infrastructures d’eau mises à niveau de façon durable. Les trois associations sont des partenaires naturels dans la recherche de solutions, et non des opposants à la gestion responsable des fonds publics.

C’est précisément compte tenu de l’urgence de la situation que des solutions plus efficaces, plus équitables et plus durables doivent être envisagées.

Si les travaux sont nécessaires parce que les équipements datent des années 1980 et que le réservoir est déjà sous le seuil de réserve d’opération, ils doivent être financés collectivement. C’est précisément la vocation de la taxe foncière et du PQI.

Les faire porter par les futurs résident·e·s revient à leur faire payer une dette contractée il y a quarante ans. Les données disponibles sont sans équivoque : chaque obstacle supplémentaire à la construction résidentielle coûte cher à la collectivité.

Un sondage de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a révélé qu’en 2025, des failles dans les réseaux d’aqueduc et d’égouts ont empêché la construction de 36 000 logements à travers le Québec.

Il serait vain d’essayer de résoudre le problème des infrastructures en ajoutant de nouveaux obstacles à la construction, réduisant ainsi encore davantage l’assiette fiscale future qui permettrait précisément de financer ces mêmes infrastructures.

L’APCHQ, l’ACQ et l’IDU sont prêtes à collaborer activement à l’élaboration d’un plan de financement équilibré qui servira à la fois les besoins en infrastructure et les besoins en logement de la population rimouskoise.

Veuillez agréer, Monsieur le maire, l’expression de notre considération distinguée.